Meublé ou vide : quelle location est la plus avantageuse ?
Micro-BIC ou régime réel ? L'arbitrage selon le montant du loyer mensuel.
Meublé ou vide ? La question a l'air d'un détail de décoration. C'est en réalité un arbitrage fiscal qui peut faire varier votre impôt de plusieurs centaines d'euros par an.
Deux régimes, deux abattements
En location vide, vos loyers relèvent des revenus fonciers : micro-foncier avec 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de loyers annuels. En meublé, vous basculez dans les BIC sous le statut LMNP : micro-BIC et son abattement de 50 %. À loyer égal, le meublé efface donc une part bien plus large de la base imposable.
Quand le régime réel devient gagnant
Les abattements forfaitaires restent confortables tant que vos charges sont faibles. Dès qu'elles grimpent — intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, et surtout amortissement du bien en meublé —, le réel prend l'avantage. L'amortissement, propre au LMNP, permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du logement : c'est l'arme fiscale qui rend le meublé si populaire.
Un exemple parlant
- Studio loué 600 €/mois, soit 7 200 €/an.
- En vide (micro-foncier) : base imposable de 5 040 € après abattement.
- En meublé (micro-BIC) : base de 3 600 €.
1 440 € de base en moins, chaque année, pour le même bien.
Les contreparties du meublé
Plus de souplesse fiscale, mais plus de contraintes : bail d'un an (neuf mois pour un étudiant), mobilier obligatoire et listé par décret, rotation des locataires plus fréquente. À vous de peser stabilité contre optimisation.
Avant d'investir
Le choix du régime se réfléchit avant l'achat, pas après. Et si la défiscalisation est votre moteur, lisez notre bilan du dispositif Pinel : depuis sa fin, le LMNP est l'une des rares portes encore ouvertes.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le micro-foncier et le micro-BIC ?
Le micro-foncier s'applique aux locations vides et offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus. Le micro-BIC concerne les locations meublées sous statut LMNP et prévoit un abattement de 50 %, ce qui réduit davantage la base imposable à loyer équivalent.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal accordé aux particuliers qui louent un logement meublé sans que cette activité constitue leur activité principale. Il permet notamment de déduire l'amortissement du bien au régime réel.
L'amortissement, c'est quoi concrètement ?
En comptabilité LMNP au réel, l'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du logement et du mobilier de ses revenus locatifs, ce qui peut ramener la base imposable à zéro sans décaissement.
Peut-on changer de régime en cours de location ?
Il est possible de passer du régime micro au régime réel, sous conditions de délai et de déclaration auprès de l'administration fiscale. Passer d'une location vide à une location meublée implique en revanche de modifier le bail et de respecter la liste de mobilier obligatoire fixée par décret.
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